Türkiye Lojistik Depolama Sektöründe Stratejik Dönüşüm Yaşıyor

Hüseyin VATANSEVER

Türkiye, uluslararası lojistik ve nakliye pazarında, altyapı geliştirmeleri ve dijitalleşme ile birlikte stratejik konumunu güçlendiriyor. Trans-Hazar Uluslararası Taşımacılık Güzergâhı üzerindeki faaliyetlerin 2024 yılında artması beklenirken, Bakü-Tiflis-Kars demiryolu hattındaki iyileştirmeler de büyüme sürecine katkı sağlıyor.

Türkiye, çok taraflı finansman ile limanlarının kapasitesini artırarak, intermodal taşımacılık ve çevreci uygulamalara yönelerek uluslararası pazarlardaki rekabet gücünü artırmayı hedefliyor. Entegre lojistik çözümleri ve elektrifikasyon alanındaki gelişmelerin, sektördeki büyümeyi sürdüreceği öngörülüyor. Ayrıca, lojistik depolama, operasyonların verimliliğini artırarak gelişimini devam ettiriyor.

Son yıllarda depolama sektörü, yalnızca taşımacılığın bir parçası olmaktan çıkıp, tedarik zincirinin stratejik merkezlerinden biri haline geldi. E-ticaretin artışı, ihracata yönelik üretim modeli ve Türkiye’nin Avrupa ile Orta Asya arasındaki köprü rolü, modern depo yatırımlarına olan talebi artırıyor. Uluslararası lojistik firmalarının Türkiye’deki depo alanlarını genişletmesi ve yeni oyuncuların pazara girmesi, sektördeki büyümeyi destekleyen önemli gelişmeler arasında yer alıyor.

İstanbul, depolama yatırımlarında en yoğun bölge olmaya devam ediyor. Hadımköy, Çatalca, Tuzla, Gebze ve Kocaeli, liman ve otoyol bağlantıları nedeniyle sektördeki ana merkezler arasında yer alıyor. Bu durum, lojistik depo talebinin artmasına neden olarak, kira bedellerinin son iki yılda önemli ölçüde yükselmesine yol açtı. Yatırımcıların, kira artışları karşısında Anadolu yakası ve Marmara çevresindeki alternatif merkezlere yöneldiği gözlemleniyor.

Büyük depo alanına sahip olmanın yanı sıra, depo yönetim sistemleri, enerji verimliliği, dijital izlenebilirlik, sürdürülebilir bina sertifikaları ve hızlı teslimat kapasitesi gibi unsurlar, rekabetin belirleyici faktörleri haline geliyor. Özellikle yeşil lojistik uygulamaları, uluslararası markalarla çalışan depolama firmaları için önemli bir tercih kriteri oluşturuyor. Ayrıca, karbon emisyon raporlamasında yeşil depolar avantaj sağlıyor.

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından yayımlanan GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu 2025/4 çalışmasında, İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 11,6 milyon metrekarelik bir depo stoku bulunduğu belirtiliyor. Bu alanda 7,8 milyon metrekarelik ticari kullanım amaçlı lojistik arzı mevcut. İnşaat halindeki projelerin hacmi ise yaklaşık 516 bin metrekare olarak kaydedildi. Bu projelerin çoğu ticari kullanım amaçlı olup, yüksek talep doğrultusunda 2025 yılı toplamında depo kiralama işlemlerinin 340 bin metrekare olacağı tahmin ediliyor.

Son sekiz yılın en yüksek depo kiralama işlem hacminin gerçekleştiği belirtilen raporda, lojistik depo ihtiyacının giderek arttığı vurgulanıyor. Yıl toplamında gerçekleştirilen işlemlerde en büyük payı yüzde 79 ile üçüncü parti lojistik şirketleri alırken, perakende sektörü yüzde 13 ile ikinci sırada yer alıyor. Kocaeli bölgesi, lojistik kiralama işlemlerinin en fazla gerçekleştiği pazar olarak öne çıkıyor.

2025 yılsonu itibarıyla depo boşluk oranlarının İstanbul’un Avrupa yakasında yüzde 1,9, Asya yakasında yüzde 1,3 ve Kocaeli’de yüzde 1,7 seviyesinde olacağı belirtiliyor. Ayrıca, 2025’in dördüncü çeyreğinde lojistik depo birincil kiralarının metrekare başına aylık 11,25 dolar seviyesine yükseleceği öngörülüyor. Bu artış, geçen yıla göre yüzde 12,5 oranında bir artışa işaret ediyor. Yüksek inşaat ve arsa maliyetlerinin geliştirme faaliyetleri açısından önemli bir zorluk olmaya devam ettiği raporda vurgulanıyor.

Türkiye’nin lojistik depolama sektörü, önümüzdeki dönemde sanayi üretimindeki artış, e-ihracat ve bölgesel ticaret koridorlarının genişlemesiyle büyümeye devam etmesi bekleniyor. Yeni nesil lojistik merkezlerinin artmasıyla, lojistik depolama; sadece depolama değil, aynı zamanda dağıtım, gümrükleme ve veri yönetimini bir arada sunan entegre tesisler olarak şekillenecek. Türkiye’nin bölgesel dağıtım üssü olma hedefi doğrultusunda, depolama altyapısı önümüzdeki yıllarda kritik ve stratejik bir yatırım alanı haline gelecek.